Eine geerbte Immobilie ist selten nur ein Vermögenswert. Es ist das Elternhaus, in dem man aufgewachsen ist, verbunden mit Trauer, Erinnerungen und oft mit den unterschiedlichen Vorstellungen mehrerer Erben. In meiner Arbeit begleite ich regelmässig Erbengemeinschaften in der Region Baden bis Zürich, und ich habe gelernt: Die grösste Gefahr ist nicht der Markt, sondern der Streit untereinander. Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Fragen, ohne Druck und ohne Verkaufsrhetorik, denn nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden.
Die Erbengemeinschaft: Alle entscheiden gemeinsam
Mit dem Erbfall entsteht von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Die Immobilie gehört allen Erben gemeinsam, und Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder grössere Investitionen brauchen Einstimmigkeit. Solange die Erbteilung nicht vollzogen ist, kann kein Erbe allein handeln. Das ist der Punkt, an dem viele Familien stecken bleiben: Eine Schwester will verkaufen, ein Bruder will behalten, die dritte Person will erst einmal nichts entscheiden. Laufende Kosten wie Hypothekarzinsen, Versicherungen und Unterhalt laufen derweil weiter und werden von der Gemeinschaft getragen.
Die drei Optionen im Überblick
Option 1: Behalten und nutzen oder vermieten
Die Immobilie bleibt im Familienbesitz, wird selbst bewohnt oder vermietet. Das funktioniert, wenn sich die Erben über Nutzung, Kostenverteilung und Verantwortlichkeiten einig sind, idealerweise schriftlich. Zu klären sind ausserdem die Tragbarkeit einer allfälligen Hypothekarübernahme und der Renovationsbedarf. Eine Vermietung will bewirtschaftet sein: Mieterwechsel, Unterhalt, Nebenkostenabrechnung. Wer das nicht will, unterschätzt den Aufwand oft.
Option 2: Ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus
Häufig möchte ein Erbe das Haus übernehmen. Dann braucht es zwei Dinge: Einen fairen Wert als Basis für die Auszahlung und eine Finanzierung, die trägt. Die Bank prüft die Übernahme wie einen Kauf, inklusive Tragbarkeitsregel und Belehnung. Der heikelste Punkt ist der Anrechnungswert. Wird er zu tief angesetzt, fühlen sich die weichenden Erben übervorteilt. Wird er zu hoch angesetzt, scheitert die Übernahme an der Finanzierung. Eine neutrale, dokumentierte Marktwertanalyse ist hier kein Luxus, sondern der Friedensstifter der Familie.
Option 3: Verkaufen und den Erlös teilen
Der Verkauf ist oft die sauberste Lösung, wenn niemand die Immobilie selbst nutzen will oder die Auszahlung nicht finanzierbar ist. Der Erlös lässt sich exakt teilen, und die Gemeinschaft kann aufgelöst werden. Wichtig ist ein strukturierter Prozess mit klaren Zuständigkeiten: Wer ist Ansprechperson, wie werden Entscheidungen getroffen, wer unterschreibt was. Ich arbeite in solchen Mandaten bewusst neutral gegenüber allen Erben und dokumentiere jeden Schritt transparent, damit kein Verdacht entsteht, jemand werde bevorzugt.
Steuern: Was auf Erben zukommen kann
Zwei Steuern sind zu unterscheiden. Die Erbschaftssteuer ist kantonal geregelt. Direkte Nachkommen und Ehepartner sind in den meisten Kantonen, darunter Aargau und Zürich, befreit. Die Grundstückgewinnsteuer fällt beim Verkauf an, auf dem Gewinn zwischen den seinerzeitigen Anlagekosten und dem Verkaufspreis. Bei einer Erbschaft wird die Steuer in der Regel aufgeschoben, das heisst: Die Haltedauer der Erblasser wird angerechnet, was die Steuer bei langem Besitz deutlich reduziert. Verkauft die Erbengemeinschaft, wird die Steuer beim Verkauf fällig und aus dem Erlös beglichen. Ich rechne diese Position vor dem Verkauf durch, damit alle Erben wissen, was netto zu teilen ist. Für komplexe Fälle arbeite ich mit Steuer- und Rechtsfachleuten aus meinem Netzwerk zusammen.
Aus der Praxis: Der häufigste Fehler von Erbengemeinschaften ist es, jahrelang nichts zu entscheiden. Das Haus steht leer, verliert an Zustand und Wert, die Kosten laufen weiter, und der Konflikt wächst mit jedem Jahr. Eine frühe, neutrale Bewertung schafft die Faktenbasis, auf der sich überhaupt sachlich diskutieren lässt.
Checkliste: Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Immobilie: Grundbuchauszug, Hypotheken, Versicherungen, laufende Verträge.
- Sichern Sie das Objekt: Heizung im Winter, Versicherungsschutz, regelmässige Kontrolle bei Leerstand.
- Klären Sie die Erbenstellung: Wer gehört zur Erbengemeinschaft, gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag?
- Lassen Sie den Marktwert neutral ermitteln, bevor über Optionen diskutiert wird.
- Vereinbaren Sie in der Erbengemeinschaft, wie kommuniziert und entschieden wird, idealerweise mit einer Ansprechperson gegen aussen.
- Ziehen Sie bei Uneinigkeit früh neutrale Fachleute bei, bevor sich Positionen verhärten.
Der emotionale Teil: Warum ich anders arbeite
Ein Elternhaus zu verkaufen ist ein Abschied. Ich habe eine Coaching-Ausbildung, und in Erbschaftsmandaten brauche ich sie öfter als jede Verkaufstechnik. Es geht darum, allen Beteiligten zuzuhören, unterschiedliche Tempi zu respektieren und den Prozess so zu führen, dass am Ende nicht nur der Preis stimmt, sondern auch der Familienfrieden gewahrt bleibt. Räumung, Umgang mit persönlichen Gegenständen, der letzte Rundgang: Auch das gehört dazu, und auch dabei begleite ich Sie.
Fazit: Erst Klarheit, dann Entscheidung
Behalten, übernehmen oder verkaufen: Keine der drei Optionen ist per se richtig. Richtig ist der Weg, den alle Erben auf einer sauberen Faktenbasis mittragen. Diese Basis besteht aus drei Elementen: Dem neutral ermittelten Marktwert, der Klarheit über Steuern und Kosten sowie einem strukturierten Entscheidungsprozess. Wenn Sie geerbt haben und nicht wissen, wo Sie anfangen sollen: Ein unverbindliches Gespräch und eine kostenlose Marktwertanalyse sind ein Anfang, der noch nichts entscheidet, aber alles Weitere möglich macht. Und manchmal ist genau das der wichtigste Schritt: Vom Stillstand in die Klarheit zu kommen, im Tempo, das Ihre Familie braucht.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben ohne Gewähr. Für Ihre konkrete Situation lassen Sie sich bitte individuell beraten.